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Voyage dans le secteur de bâtiment marocain


  • Un programme de 200.000 logements sociaux a été lancé en 1995 et a contribué à relancer le secteur.
  • Le secteur occupe en moyenne 12% de la population active (soit  plus d'un million de personnes)
  • Près de 53.000 entreprises, dont une soixantaine de sociétés étrangères, exercent dans le BTP.
  • 115.000 unités de logement social ont été réalisées en 2006, contre 113.000 en 2005. L'objectif à atteindre est de 150 000 logements par an à partir de 2009.
  • Besoins:  évalués à 1.2 millions logements
  • Les prix flambent et la spéculation bat son plein.
  • Le secteur de l'habitat représente 21% des crédits à l'économie


Le gouvernement annoncera prochainement l'ouverture de 35.000 hectares à l'urbanisme dans plus de 100 villes marocaines, a indiqué M. Hjira. Mais, concernant l'extension des grandes agglomérations, "il faut avoir le courage politique de dire halte à un certain moment", a-t-il souligné citant le cas de Marrakech (sud).

"Pour garder ce pôle touristique dans une dimension acceptable, nous sommes en train d'étudier la possibilité de créer une deuxième ville satellite", après celle de Tamansourt à quelque 20 km à l'ouest de la ville, a-t-il dit.



Rappelant que SM le Roi Mohammed VI avait donné le coup d'envoi des travaux de construction des villes de Tamsna à proximité de Rabat et de Tamansourt (Marrakech), le ministre a précisé que ces deux nouvelles villes qui devaient abriter respectivement 250.000 et 300.000 habitants, seront prêtes à accueillir les premières familles d'ici un an et demi. De tels projets vont alléger la pression sur le milieu urbain qui connaît des déséquilibres structuraux, a-il-dit.

S'agissant des projets d'habitat liés au projet Tanger-Med, réalisé en partenariat avec les Emirats arabes unis, M. Hjira a fait savoir que le ministère du logement et de l'urbanisme compte mettre en place des structures d'accueil de près de 300.000 ouvriers afin d'éviter la prolifération de l'habitat anarchique dans la région.


Est-ce qu'on a une idée précise sur le nombre de personnes qui peuvent constituer la population-cible ?

C'est très difficile de donner un chiffre précis. Aujourd'hui, nous estimons que le nombre de ménages concernés par le programme Villes sans bidonvilles est de 270 mille. Nous avons 540 mille ménages qui sont dans l'habitat clandestin. Il y en a entre 100 et 120 mille qui habitent des bâtisses menaçant ruine. Il y a aussi les gens qui cohabitent dans le même logement. Si nous additionnons ces trois franges de la population, nous aboutissons à presque un million de ménages, ce qui correspond à cinq ou six millions de personnes. Nous parlons du tiers de la population marocaine, nous pouvons également ajouter à ces chiffres, qui concernent les déficits en logement, ceux qui habitent correctement mais qui veulent améliorer leur condition d'habitat. Ces chiffres concernent la population urbaine et non le monde rural.


Certains chiffres me font peur, comme celui de la consommation de ciment, qui est passé de 7,5 millions de tonnes par an en 2003 à 13 millions en 2007 et devrait atteindre 20 millions de tonnes en 2012. Mais je rejette le mot bulle ; il s'agit plutôt d'une renaissance, avec une demande potentielle encore inexploitée. Avec la culture musulmane qui rejette le monde bancaire, 20 % seulement des acheteurs marocains recourent au crédit, ce qui laisse une belle marge de progression, d'autant que les taux d'intérêt, qui sont fixes, ont fortement diminué pour rejoindre un niveau européen, compétitif, autour de 5 %. Comme nous ne pratiquons pas le crédit hypothécaire, nous ne sommes pas touchés par la crise financière internationale ; de plus, la Bourse de Casablanca, trop petite, n'est pas dépendante du marché mondial.



Le secteur privé est devenu très performant, avec des niches à développer dans le résidentiel pour la classe moyenne. Pour éradiquer les bidonvilles et l'habitat insalubre, nous venons de lancer un programme de logements low-cost à 130 000 dirhams l'unité (environ 13 000 euros). D'ici à 2012, il est prévu de construire 100 000 unités en zone urbaine dans des petits immeubles de deux étages et 25 000 en milieu rural


Le secteur de bâtiment joue un rôle fondamental sur le plan économique et social au Maroc.
C'est l'un des rares secteurs qui a maintenu une croissance continue au cours ces vingt dernières années.

Selon les statistiques officielles le secteur de bâtiment contribue à hauteur de 5% dans le PNB et occupe 6% de la population active.

Toutefois, à cause de l'écart considérable entre le prix déclaré et le prix réel, ces chiffres sous-estiment gravement l'importance de ce secteurs ainsi que ses effets d'entrainement au niveau de toute l'économie marocaine.

S'exprimant, jeudi à Paris, lors d'une rencontre-débat, organisée en marge de la 2-ème édition du Salon de l'investissement immobilier marocain (SMAP IMMO), M. Hjira a indiqué que ce secteur porteur est appelé à doubler sa capacité de production moyenne pour la porter à 100.000 logements par an au lieu de 50.000 unités actuellement.

L'accroissement de cette capacité de production exige d'apporter un changement radical et profond sur l'ensemble du secteur de l'environnement et de l'urbanisme, notamment la mobilisation du foncier public, a-t-il dit, soulignant que c'est la première fois dans l'histoire du Maroc que l'Etat met à la disposition du secteur privé une première tranche de 3.400 hectares semi-viabilisés avec le prix coûtant facture à l'appui.

Après avoir signalé que c'est la première fois également que le système bancaire privé fait un effort sans précédent en offrant une quotité et un taux de couverture du produit de l'habitant par le prêt à hauteur de 100 % avec des taux d'intérêt réguliers et acceptables, le ministre a fait remarquer que la grande innovation du système bancaire marocain réside dans le délai de remboursement qui a passé d'une moyenne de près de 15 ans à 25 ans.


Le noir alimente le noir, une tradition

Il est quasiment impossible d'acquérir un terrain ou un logement au Maroc sans verser une part importante du prix réel en noir. Tous les acteurs, particuliers et institutions, savent que le prix déclaré est systématiquement sous-estimé.
En fonction des villes, des promoteurs et de la nature du bien, la part varie entre un minimum de 20% et peut atteindre 50% voir 60% du prix réel.

Ainsi, à Tanger, qui connaît une fièvre immobilière depuis plus de dix ans, vous pouvez négocier un appartement sur la route de Rabat, pour un prix de 380 000 Dh (soit 35 000 euros) pour une superficie de 80 m2 dans un immeuble de sept étages.  La majorité de ces promoteurs n'acceptent de déclarer que  180. 000 Dh ( 16 000 euros), Vous devriez verser le solde en noir avec tout les risques que cette pratique comporte.

Le logement dit " économique " n'échappe pas non plus à cette pratique.  A l'exception de quelques grands promoteurs comme le groupe Addoha,  tous les autres opérateurs dans ce secteur juteux pratiquent le noir avec un minimum de 25%.

Pour les appartements populaires commercialisés par des petits opérateurs sous couvets de coopératives immobilières, le prix démarre à 280 000 Dh pour une superficie de 60 m2, la part du noir s'élève à 90 000 Dh soit près de 35%.

En ce qui concerne les appartement dit " de standing ", résidences avec piscine collective mal entretenue,  la part du noir atteint 50%  et les prix démarrent à 1000 euros le m2.


Une perte sèche pour l'économie marocaine

Des milliards de DH alimentent l'économie sous terraine et échappent à tout contrôle au su et au vu de tous les acteurs intervenants dans ce secteurs vital. A leur tour, ces capitaux se recyclent, comme ceux de la drogue, dans le bâtiment et la construction créant une bulle spéculative infernale qui touche tout le pays et bloque l'accès au logement  décent à l'immense majorité de Marocains.

Le premier perdant dans ce paradis du noir est l'Etat qui subi un manque à gagner qui pourrait se chiffrait en milliards de dirhams.

En effet, l'Etat ne perd pas uniquement 50% des recettes fiscales sur les transactions de biens immobiliers mais il subi des pertes considérables au niveau de la TVA sur les matériaux de construction qui échappent à tout contrôle efficace.

Une perte sociale considérable : paiement en noir et travail en noir
Le travail en noir est généralisé dans le secteur de la construction, rares sont les entrepreneurs, petits et grands,  qui déclarent leurs ouvriers à la sécurité sociale.
Les opérateurs-spéculateurs exploitent la crise du marché de travail en imposant des conditions de travail proches de l'esclavagisme : très bas salaires, des horaires insupportables, en moyen 12 h/j, une cadence de travail infernale, absence totale de couverture sociale et aucune stabilité ni garantie du travail à moyen terme. Les accidents de travail mortels sont très fréquents dans ce secteur.

Pour se rendre compte des conditions de travail inhumaine des ouvriers de la construction, il suffit de se rendre dans ces méga chantiers à Sala Eljadida, à Tanger, à Tétouan le long des chantiers entre Tétouane et Fnidaq…. Les ouvriers, qui proviennent généralement des régions avoisinantes et parfois viennent de très loin, sont incapables de louer un logement avec leur maigre salaire, alors ils logent sur place dans le chantier ou dans des baraquements insalubres.

Le nombre d'ouvriers varie en fonction des besoins des promoteurs qui régule la main d'œuvre en fonction de l'avancement du chantier. A la fin du chantier, tous ces ouvriers se mettent à la recherche d'un autre travail pour subvenir à leur famille.
Le promoteur.

La hausse vertigineuse et sans raison objectives de l'immobilier,  la pratique généralisée des paiements en noir d'une partie importante des transactions immobilières, le travail en noir,  qui prive des dizaines de milliers d'ouvriers de leur droit à la sécurité sociale et à la couverture médicale, et la fraude à la TVA sont autant de facteurs qui permettent aux spéculateurs de réaliser des bénéfices scandaleux dans un secteur vital pour l'économie marocaine.

www.tamesna.net  (C)